Toetsingskader omgevingsvergunning o.b.v. overgangsrecht

Als een bouwwerk door een calamiteit teniet gaat, mag het op basis van het overgangsrecht in een bestemmingsplan worden vernieuwd of veranderd. Dat geldt ook als het bouwwerk in strijd is met dat bestemmingsplan. Voor het vernieuwen of veranderen van het bouwwerk is een omgevingsvergunning bouwen nodig. Maar als het bouwwerk in strijd is met het bestemmingsplan, wat is dan het beoordelingskader voor die vergunningaanvraag? De Raad van State ging hier in een uitspraak van 25 januari 2017 (201600261, ECLI:NL:RVS:2017:158) op in.

In deze uitspraak ging het over een pand dat door een brand grotendeels was verwoest. Het pand werd destijds gebruikt als café / restaurant en bedrijfswoning. Het gebruik als restaurant en bedrijfswoning is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, maar het gebruik als café niet. De eigenaar van het pand heeft een omgevingsvergunning aangevraagd voor het gedeeltelijk herbouwen van het pand.

Het overgangsrecht van het ter plaatse geldende bestemmingsplan bepaalt dat een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel op grond van een omgevingsvergunning bouwen gebouwd mag worden, en afwijkt van het bestemmingsplan:

  • gedeeltelijk mag worden vernieuwd of veranderd;
  • na het tenietgaan door een calamiteit geheel mag worden vernieuwd of veranderd, mits een omgevingsvergunning bouwen wordt aangevraagd binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

In beide situaties geldt de voorwaarde dat de afwijking van het bestemmingsplan naar aard en omvang niet mag worden vergroot.

Een aanvraag voor een omgevingsvergunning bouwen hoeft – wat betreft het mogelijk van toepassing zijn van het overgangsrecht – alleen te worden getoetst aan het bouwovergangsrecht in het bestemmingsplan. De vergunningaanvraag hoeft dus niet getoetst te worden aan het gebruiksovergangsrecht.

Verder is van belang dat het karakter van het bouwovergangsrecht met zich brengt dat met toepassing daarvan geen omgevingsvergunning bouwen kan worden verleend als het gebruik dat de aanvrager na het realiseren van de bouw opnieuw van het bouwwerk wil maken gedurende geruime tijd gestaakt is geweest.

In de situatie die aan de orde was in de uitspraak van 25 januari 2017 had de eigenaar binnen enkele maanden na de brand de omgevingsvergunning voor de gedeeltelijk herbouw aangevraagd. Gelet hierop is het volgens de Raad van State aannemelijk dat de eigenaar voortdurend – en in ieder geval nog ten tijde van de besluitvorming over de vergunningaanvraag – de intentie heeft gehad om het gebruik van het pand als café voort te zetten. Dat het gebruik nog niet was hervat, doet daar naar het oordeel van de Raad van State niets aan af.

mw. mr. Franca Damen

Bouwen en vergunningvrij, Omgevingsrecht, Ruimtelijke ordening, Vergunningen ,

Weg bestemmen van bouwtitels in bestemmingsplan

Wat doe je als gemeente als er bouwtitels op bijvoorbeeld ongewenste locaties zijn gelegen? Kunnen deze bouwtitels dan eenvoudig weg worden bestemd? Of levert dat te grote planschaderisico’s op? Op 18 januari 2017 deed de Raad van State een uitspraak over de manier waarop met ongewenste bouwtitels kan worden omgegaan (201603154, ECLI:NL:RVS:2017:102).

De uitspraak gaat over een bestemmingsplan van de gemeente Schouwen-Duiveland dat hoofdzakelijk conserverend van aard is. Daarnaast bevat het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid om bouwmogelijkheden die zijn overgenomen uit het vorige bestemmingsplan op termijn op te heffen als daar geen gebruik van wordt gemaakt. De desbetreffende planregel luidt als volgt:

“Burgemeester en wethouders kunnen met ingang van 22 oktober 2025 ter plaatse van de aanduiding ‘wetgevingszone – wijzigingsbevoegdheid – 1’ het bestemmingsplan wijzigen door:

  1. het maatvoeringsvlak ‘maximum aantal wooneenheden’ van de verbeelding te verwijderen, in de gevallen dat een dergelijk maatvoeringsvlak is opgenomen, of
  2. het aanduidingsvlak ‘vrijstaand’ van de verbeelding te verwijderen in de gevallen dat geen maatvoeringsvlak ‘maximum aantal wooneenheden’ is opgenomen.”

Het opnemen van deze wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan is ingegeven door de gemeentelijke structuurvisie. De structuurvisie stuurt gelet op, kort gezegd, de woonvisie en woningmarkt aan op het schrappen van individuele ongebruikte bouwtitels uit het bestemmingsplan. Daarvoor moet wel beoordeeld worden of er na het verwijderen van de bouwtitel nog sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ook moeten eigenaren van een perceel nog een bepaalde periode de tijd krijgen om de bouwmogelijkheid te benutten. Op die manier wordt het planschaderisico beperkt.

Op basis hiervan heeft de gemeenteraad ervoor gekozen om in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid op te nemen die het mogelijk maakt om bouwtitels tien jaar na het vaststellen van de structuurvisie te kunnen schrappen.

Naar het oordeel van de Raad van State is deze keuze van de gemeenteraad niet onredelijk. Daarbij heeft de Raad van State de afweging in de structuurvisie betrokken alsmede het door de gemeenteraad gestelde belang van rechtszekerheid door een termijn op te nemen.

mw. mr. Franca Damen

Omgevingsrecht, Planschade, Ruimtelijke ordening ,

Bestemmingsplan mag bevoegdheid tot erfafsluiting beperken

Sommige eigenaren vinden het prettig en/of belangrijk om hun erf af te sluiten. Op grond van het Burgerlijk Wetboek zijn eigenaren ook bevoegd om hun erf af te sluiten. Maar deze bevoegdheid kan worden beperkt in een bestemmingsplan. Op 28 december 2016 deed de Raad van State hier een uitspraak over (201509393, ECLI:NL:RVS:2016:3455).

Deze uitspraak ging over de eigenaar die zijn perceel had afgezet met bouwhekken. Hij had de bouwhekken geplaatst om overlast door anderen op zijn perceel te voorkomen. Maar omdat op het perceel geen woning aanwezig is, staat het bestemmingsplan geen erfafscheiding, zoals bouwhekken, toe.

Volgens de eigenaar wordt hij op deze manier beperkt in zijn bevoegdheid om zijn erf af te sluiten. Deze bevoegdheid volgt uit artikel 5:48 van het Burgerlijk Wetboek.

Volgens de Raad van State kan deze bevoegdheid in een bestemmingsplan worden beperkt. Maar als het bestemmingsplan de uitoefening van de bevoegdheid helemaal onmogelijk maakt, moeten de planregels buiten toepassing blijven. Welke beperkingen toelaatbaar zijn, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

De planregel dat een erfafscheiding bij een woning moet horen, is volgens de Raad van State een toelaatbare inbreuk op de bevoegdheid tot afsluiting van een erf. Daarbij heeft de Raad van State ook betrokken dat het mogelijk is om zonder omgevingsvergunning een erfafscheiding van 1 meter hoog te realiseren. Daardoor kan de eigenaar van het perceel op een redelijke manier gebruik maken van zijn bevoegdheid om zijn erf af te sluiten.

mw. mr. Franca Damen

Bouwen en vergunningvrij, Omgevingsrecht, Ruimtelijke ordening

Beleidsregel mag niet categorisch aanvragen afwijzen

Een beleidsregel die ertoe leidt dat de wettelijke bevoegdheid tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor het gebruiken van een recreatiewoning voor bewoning nimmer wordt toegepast, moet als onredelijk worden aangemerkt. Dat oordeelde rechtbank Gelderland in een uitspraak van 24 november 2016, gepubliceerd op 20 december 2016 (ECLI:NL:RBGEL:2016:6347).

In deze uitspraak ging het over een aantal besluiten tot het opleggen van een last onder dwangsom vanwege het met het bestemmingsplan strijdige gebruik van recreatiewoningen voor permanente bewoning. Naar aanleiding van deze besluiten hebben de bewoners ieder afzonderlijk bij de gemeente een aanvraag ingediend voor een persoonsgebonden omgevingsvergunning. Zij hebben de gemeente gevraagd om met toepassing van artikel 4, onderdeel 10, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor) de omgevingsvergunning te verlenen.

Op grond van dit artikelonderdeel kan een omgevingsvergunning planologisch strijdig gebruik worden verleend voor het gebruiken van een recreatiewoning voor bewoning, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

  • de recreatiewoning voldoet aan de bij of krachtens de Woningwet aan een bestaande woning gestelde eisen;
  • de bewoning is niet in strijd met de bij of krachtens de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, de Wet ammoniak en veehouderij en de Wet geurhinder en veehouderij gestelde regels of de Reconstructiewet concentratiegebieden;
  • de bewoner had op 31 oktober 2003 de recreatiewoning als woning in gebruik en bewoont deze sindsdien onafgebroken, en
  • de bewoner was op 31 oktober 2003 meerderjarig.

De gemeente heeft echter geweigerd om een omgevingsvergunning te verlenen, omdat de gemeentelijke beleidsregel ‘Handhaving permanente bewoning recreatiewoningen – plan van aanpak’ hieraan in de weg staat.

De bewoners hebben tegen de besluiten van de gemeente beroep ingediend bij de rechtbank. De rechtbank heeft de besluiten van de gemeente vernietigd. Naar het oordeel van de rechtbank leidt de gemeentelijke beleidsregel er namelijk toe dat de bevoegdheid die de gemeente ingevolge artikel 4, onderdeel 10, van bijlage II bij het Bor heeft, nimmer wordt toegepast. In de beleidsregel wordt bovendien niet ingegaan op persoonlijke omstandigheden. Zo’n categorische beleidsregel acht de rechtbank bij de toepassing van artikel 4, onderdeel 10, van bijlage II bij het Bor onredelijk. Dat artikel is namelijk bij uitstek in het leven geroepen om op grond van persoonlijke omstandigheden een persoonsgebonden vergunning te verlenen. Om dan een beleidsregel te maken waarbij aanvragen categorische worden afgewezen, is niet redelijk.

Daarbij heeft de rechtbank ook gewezen op de uitspraak van de Raad van State van 26 oktober 2016, waaruit volgt dat het bevoegd gezag in een concreet geval alle omstandigheden van het geval moet betrekken bij de beoordeling, ook als er een beleidsregel is. De gemeente heeft bij de besluitvorming ten onrechte niet de persoonlijke omstandigheden van de bewoners betrokken. De rechtbank heeft daarom de besluiten van de gemeente – zowel tot het opleggen van een last onder dwangsom als tot het weigeren van de aangevraagde vergunning – vernietigd.

mw. mr. Franca Damen

Formeel en procedureel, Omgevingsrecht, Overheid, Ruimtelijke ordening ,

Woonbestemming kan ook toestemming kamerverhuur impliceren

Een woonbestemming komt veel voor in bestemmingsplannen. Vaak is voor het begrip ‘wonen’ echter geen definitie opgenomen in een plan. In dat geval kan de woonbestemming bijvoorbeeld ook kamerverhuur impliceren. Dit oordeelde de Raad van State in een uitspraak van 16 november 2016 (201600954, ECLI:NL:RVS:2016:3046).

Als het volgens de bestemming is toegestaan om te ‘wonen’ en dat begrip ‘wonen’ in het bestemmingsplan niet is gedefinieerd, moet ervan worden uitgegaan dat verschillende woonvormen, waaronder de verhuur van kamers aan individuele huurders, zijn toegestaan. Dit geldt ook als in het plan wel een definitie van het begrip ‘wonen’ is opgenomen, maar hiermee geen relatie is gelegd is de planregels voor de woonbestemming.

Als een gemeente het niet wenselijk acht om ook andere woonvormen dan wonen door één huishouden toe te staan, moet de gemeente dit dus duidelijk bepalen in de (gebruiks)regels van het bestemmingsplan.

Omdat de gemeente dat niet duidelijk had gedaan in de situatie die aan de orde was in de uitspraak van 16 november 2016, kon het college niet handhavend optreden wegens het in strijd met de woonbestemming gebruiken van de woning voor kamerverhuur.

mw. mr. Franca Damen

Omgevingsrecht, Ruimtelijke ordening , ,
1 2 3 4 5 … 15