Blog

Bij de beoordeling of medewerking moet worden verleend aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet rekening worden gehouden met bestaande leegstand. Er dient te allen tijde sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening.

Ladder voorduurzame verstedelijking

Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) dient de toelichting op een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling – zijnde een ruimtelijke ontwikkeling van bijvoorbeeld kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen (artikel 1.1.1, eerste lid, sub i, Bro) – mogelijk maakt, te voldoen aan de volgende voorwaarden:

1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Dit artikel is nieuw ingevoerd bij Besluit van 28 augustus 2012, houdende wijziging van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en van het Besluit ruimtelijke ordening in verband met de toevoeging van enkele onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang (Stb. 2012, 388). Achtergrond voor de invoering van dit artikel is gelegen in een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies, hetgeen vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimteaanvraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Doelstelling daarbij is ook het voorkomen van leegstand.

Bij het toestaan van nieuwe stedelijke ontwikkelingen schrijft het Besluit ruimtelijke ordening aldus voor dat de ladder van duurzame verstedelijking moet worden doorlopen. Dat betekent onder meer dat moet worden gemotiveerd dat er een actuele, regionale behoefte bestaat aan de nieuwe ontwikkeling. Als blijkt dat de behoefte bestaat, is de volgende stap dat wordt gemotiveerd dat in die behoefte niet in bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien in plaats van nieuwbouw. De behoefte dient afgewogen te worden tegen het bestaande aanbod. In dat aanbod zitten ook de leegstaande woningen, kantoren, winkelpanden en bedrijventerreinen. Hier dient dus uitdrukkelijk rekening mee gehouden te worden.

Jurisprudentie

Overigens weegt de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) ook zonder deze wettelijke ladder van duurzame verstedelijking af of de gemeente zich rekenschap heeft gegeven van het risico bij dreigende overcapaciteit op het ontstaan van leegstand door de nieuwbouw. Wanneer die leegstand tot onaanvaardbare gevolgen kan leiden voor het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat, kan dat een ruimtelijk relevante reden zijn om van nieuwe ontwikkelingen af te zien (zie bijv. ABRS 5 december 2012, zaaknr. 201200385, ABRS 11 september 2013, zaaknr. 201200385, ABRS 18 september 2013, zaaknr. 201208105 en ABRS 12 februari 2014, zaaknr. 201302182).

Uit de jurisprudentie van de Afdeling volgt echter dat niet snel wordt aangenomen dat reeds bestaande leegstand ertoe leidt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling niet mogelijk gemaakt had mogen worden. De stelling dat de nieuwe ontwikkeling tot leegstand zal leiden, zal in elk geval moeten worden gekwantificeerd (ABRS 18 september 2013, zaaknr. 201208105). Daarbij zij ook gewezen op de uitspraak van de Afdeling van 31 juli 2013 (zaaknr. 201209729), waarin een bouwvergunning en vrijstelling ex artikel 19 WRO ten behoeve van een nieuwe supermarkt aan de orde waren. Niet in geschil was dat ter plaatse reeds sprake was van een relatief hoge leegstand. De Afdeling oordeelde evenwel dat de aan de besluitvorming ten grondslag liggende onderzoeksrapporten geen aanknopingspunten boden voor het oordeel dat de vestiging van de nieuwe supermarkt zou leiden tot een dusdanige toename van de bestaande leegstand dat de winkelstructuur hierdoor zodanig zou worden aangetast dat daardoor een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat en ondernemersklimaat zou ontstaan. De reeds relatieve hoge leegstand vormde dus geen grond om de ontwikkeling van een nieuwe supermarkt te weigeren.

Conclusie

Uit het bovenstaande volgt dat wanneer een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld, rekening gehouden moet worden met reeds bestaande leegstand. Meer specifiek moet reeds bestaande leegstand worden meegenomen bij de beoordeling of planologisch medewerking wordt verleend aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarbij dient op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro de ladder van duurzame verstedelijking doorlopen te worden. Uit de jurisprudentie volgt echter dat de stelling dat een nieuwe ontwikkeling tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat en ondernemersklimaat zal leiden, niet snel wordt aangenomen.

mw. mr. Franca Damen

Dit artikel afdrukken