Planschade: taxatiewaarde of WOZ-waarde?
Indien een verzoek om tegemoetkoming in planschade wordt ingediend, wordt eerst beoordeeld of sprake is van een wijziging van het planologisch regime. Als dat het geval is, wordt beoordeeld of de aanvrager daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Bij vermogensschade is de hoogte van het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waaronder de waarde van de onroerende zaak vóór en ná de planologische wijziging. Daarvoor wordt vaak een taxatie uitgevoerd. Wat nu als de taxatiewaarde fors afwijkt van de WOZ-waarde? Rechtbank Gelderland deed hierover een uitspraak op 5 maart 2015 (ECLI:NL:RBGEL:2015:1441).
Situatie
Aan de orde was een besluit tot afwijzing van een verzoek om tegemoetkoming in planschade. Aangezien de aanvragers zich met deze afwijzing niet konden verenigen, hebben zij hiertegen beroep ingediend. In een van zijn beroepsgronden stelden de aanvragers dat de waardering van de onroerende zaak en daarmee de waardevermindering onjuist zijn beoordeeld, nu het verschil tussen de taxatie in het planschadeadvies van € 1.425.000 en de taxatie in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) van € 975.000 te groot is zonder dat daarvoor een verklaring is gegeven.
Juridisch kader
Voor een toelichting op het juridisch kader verwijs ik u graag naar mijn artikel “Tegemoetkoming in planschade: de basis”.
Uitspraak
Bij het vaststellen van de WOZ-waarde wordt niet, zoals bij de planvergelijking, uitgegaan van de maximale invulling van het planologisch regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend. Dit neemt echter niet weg dat van het bevoegd gezag kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in het geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade bestaat.
Het verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van de planschade is in onderhavige kwestie met € 450.000 dermate groot dat dit een verklaring behoeft. Op verzoek van het bevoegd gezag heeft de Stichting Advisering Onroerende Zaken (hierna: SAOZ), die door de gemeente als deskundige is ingeschakeld voor het uitbrengen van advies inzake het verzoek om tegemoetkoming in planschade, hieromtrent een reactie gegeven. De SAOZ heeft te dien aanzien vermeld dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. hierbij is aangegeven dat bij het vasttellen van deze waarde (anders dan bijvoorbeeld de waardevaststelling ingevolge de WOZ van belang is) rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologisch regime. Voorts heeft de SAOZ in haar advies aangegeven dat het object van aanvragers door de situering en de omvang en hoge kwaliteit van de bebouwing niet eenvoudig vergelijkbaar is met andere objecten.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het bevoegd gezag het advies van SAOZ aan zijn besluitvorming ten grondslag mogen leggen. Dat aanvragers kritische kanttekening bij het advies hebben geplaatst, betekent niet dat het onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest. Hiertoe heeft de rechtbank overwogen dat in het advies een beschrijving van de onroerende zaak wordt gegeven, evenals de factoren die de waarde van de onroerende zaak bepalen waarop de taxatie is gebaseerd. Tevens wordt aangegeven dat gelet op de situering, de omvang en hoge kwaliteit van het pand van aanvragers weinig vergelijkbare objecten te vinden zijn. In dit verband heeft de rechtbank van belang geacht dat inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op kennis en ervaring en een nadere toelichting op deze inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Nu aan de vastgestelde WOZ-waarde geen referentie-objecten ten grondslag liggen, heeft het bevoegd gezag in het kader van de vaststelling van de planschade in redelijkheid geen betekenis hoeven toekennen aan de lagere WOZ-waarde. Het beroep van aanvragers faalt dan ook.
Eerdere uitspraken
De discussie over het verschil tussen enerzijds de taxatiewaarde en WOZ-waarde is reeds vaker in de jurisprudentie aan de orde gekomen. Daartoe kan onder meer worden gewezen op de uitspraak van de Afdeling van 30 april 2014 (201305359). In deze uitspraak heeft de Afdeling onder meer het volgende overwogen:
“In dit geval verschillen de planschadetaxaties en de WOZ-waarden 11%, 15% en 17%. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat, nu op de peildatum een bedrijfsgebouw/fabriek was gesloopt op de gronden van het plangebied, waardoor de planologische mogelijkheden onder het oude bestemmingsplan niet maximaal waren ingevuld, niet van de onderscheiden WOZ-waarden van de woningen kan worden uitgegaan. De rechtbank heeft terecht door het college daarmee voldoende gemotiveerd geacht dat niet van de WOZ-waarden kan worden uitgegaan.”
Verder kan onder meer worden gewezen op de uitspraak van de Afdeling van 9 juni 2010 (200904796). Daarin heeft de Afdeling onder meer het navolgende overwogen:
“De WOZ-waarde van de woning van [wederpartijen] is vastgesteld op € 338.000,00 per 1 januari 2003 en op € 291.000,00 per 1 januari 2005. Deze waarden wijken aanzienlijk af van de in het kader planschade getaxeerde waarde op peildatum 13 november 2003 op € 240.000,00 vóór de planologische wijzigingen en op € 235.000,00 direct daarna. De rechtbank heeft daarom terecht overwogen dat, nu sprake is van een zeer aanzienlijk verschil tussen de in het kader van de planschade en de in het kader van de WOZ vastgestelde waardebepalingen en van een korte periode tussen de waarderingstijdstippen, het op de weg van het college had gelegen om het besluit op dit punt van een nadere motivering te voorzien. Dat [wederpartijen] de juistheid van de door de SAOZ getaxeerde waarden niet met een rapport van een deskundige hebben bestreden, doet aan dit motiveringsgebrek niet af.”
Het verschil tussen de taxatiewaarde en de WOZ-waarde is dus een punt dat altijd naar voren kan worden gebracht. Wanneer het bevoegd gezag, of de door hem ingeschakelde deskundige, echter goed motiveert waarom toch van de taxatiewaarde mag worden uitgegaan, lijkt de WOZ-waarde weinig relevant meer.
mw. mr. Franca Damen
